Decreto 18734

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REGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTALREGLAMENTACION DE LA LEY 13.512MINISTERIO DE JUSTICIADECRETO Nº 18.734 – Bs. As., 6/8/49

CONSIDERANDO:Que el régimen de la propiedad de pisos ydepartamentos estatuido por la Ley núm. 13.512 requiere la sanción denormas reglamentarias para su efectiva aplicación;

Que en ese sentido resulta indispensable; como lamisma ley lo prevé, instituir reglas especiales relativas a lainscripción del dominio en los registros públicos, adaptadas a lasmodalidades de la nueva forma de propiedad;

Que es también de indudable conveniencia de terminarlas materias que obligatoriamente debe contener el reglamento decopropiedad y administración a que se refiere el art. 9 de la leycitada, toda vez que de la previsión y el acierto con que lospropietarios regulen sus relaciones recíprocas, alejando el riesgo deeventuales conflictos, dependerá en apreciable medida el éxito delsistema;

Que por los mismos motivos es aconsejable permitirla inscripción del referido reglamento a quienes se dispongan a dividirhorizontalmente en propiedad edificios ya construidos o en vías deconstruirse, medida coincidente con la prescripción legal que obliga al"consorcio de propietarios" a proceder a dicha inscripción;

Que con el fin de salvaguardar los derechos de losterceros adquirentes, como consecuencia del reconocimiento legal deobligaciones que siguen al dominio del piso o departamento transmitido(Ley 13.512, art. 17), es necesario facilitar a aquéllos elconocimiento anticipado de las deudas de tal naturaleza que puedanexistir, a cuyo propósito se ha considerado un medio idóneo, dentro delas posibilidades reglamentarias del Poder Ejecutivo, el que seestatuye en el art. 6 del presente decreto;

Que siendo el valor asignado a cada piso odepartamento el que determina, en principio, la proporción quecorresponde a los propietarios en los derechos y obligaciones comunes(ley citada, arts. 3 y 8), es menester asegurar que dicha proporción noha de ser alterada por las valuaciones que, a los efectos del pago delimpuesto territorial, se realicen separadamente sobre cada unidadinmobiliaria;

Que la concesión de préstamos en condicionesliberales puede estimular la construcción de inmuebles destinados a serdivididos horizontalmente y facilitar la adquisición individual dedepartamentos o pisos, función que debe tomar a su cargo el Estado comomedio de atenuar el problema actual de la crisis de vivienda ycontribuir al propósito reiteradamente expresado, de permitir el accesoa la propiedad a las personas de situación económica modesta;

Que, finalmente, no existe riesgo alguno de que,como consecuencia de la adquisición de pisos o departamentosarrendados, se produzcan desalojos fundados en la causal que prevé elart. 2º, inc. c) de la Ley 12.998, pues a ello se opone la disposicióndel art. 1º de la Ley 12.228 que circunscribe su beneficio a lospropietarios de casas "ya adquiridas" a la fecha de su sanción.

El Presidente de la Nación ArgentinaDecreta:

I – DISPOSICIONES GENERALESArt. 1º – Sin perjuicio de la obligación deredactar e inscribir un reglamento de copropiedad y administración,impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9 de la Ley 13.512,dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en losregistros públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga adividir horizontalmente en propiedad -conforme al régimen de la Ley13.512- un edificio existente o a construir y que acredite ser titulardel dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripcióndel referido reglamento.

Art. 2º – No se inscribirán en losregistros públicos, títulos por los que se constituya o transfiera eldominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, cuando nose encontrare inscripto con anterioridad el reglamento de copropiedad yadministración o no se lo presentare en ese acto en condiciones deinscribirlo.

Art. 3º – El reglamento de copropiedad y administración, deberá proveer sobre las siguientes materias:1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;2) Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor de conjunto;3) Enumeración de las cosas comunes;4) Uso de las cosas y servicios comunes;5) Destino de las diferentes partes del inmueble;6) Cargas comunes y contribución a las mismas;7) Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones;8) Forma y tiempo de convocación a las reunionesordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside;reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias para modificar elreglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos;representación;9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6 del presente decreto;10) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.11) Autorización que prescribe el art. 27. (Inciso incorporado por art. 2º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 4º – Para la inscripción delReglamento de Co-propiedad y Administración deberá presentarse éste alRegistro de la Propiedad, juntamente con el Formulario Nº 1 a que serefiere el art. 29 y un plano del edificio extendido en tela, firmadopor profesional con título habilitante. En dicho plano las unidades sedesignarán con numeración corrida y comenzando por las de la primeraplanta; se consignará las dimensiones y la descripción detallada decada unidad y de las partes comunes del edificio y se destacará encolor las partes de propiedad exclusiva.(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 5º – Las decisiones que tome elconsorcio de propietarios conforme al art. 10 de la Ley 13.512, seharán constar en actas que firmarán todos los presentes. El libro deactas será rubricado, en la Capital Federal y Territorios Nacionales,por el Registro de la Propiedad, y en las provincias por la autoridadque los respectivos gobiernos determinen. Todo propietario podráimponerse del contenido del libro y hacerse expedir copia de las actas,la que será certificada por el representante de los propietarios o porlas personas que éstos designen. Las actas podrán ser protocolizadas.Será también rubricado por la misma autoridad el libro de administración del inmueble.

Art. 6º – A requerimiento de cualquierescribano que deba autorizar una escritura pública de transferencia dedominio sobre pisos o departamentos, el consorcio de propietarios, porintermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia dedeuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que hayade ser transferido.

Art. 7º – El Banco HipotecarioNacional concederá préstamos de fomento, especiales u ordinarios, segúncorresponda a cada caso de acuerdo con su ley orgánica escalas deacuerdos e intereses y normas internas que se dicten, para facilitar laconstrucción o la adquisición de inmuebles destinados a ser divididosen departamentos o pisos que hubieran de adjudicarse a distintospropietarios, como así también para la adquisición aislada de uno o másdepartamentos o pisos de un inmueble.

II – DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LA CAPITAL FEDERAL Y TERRITORIOS NACIONALES

Art. 8º – Los préstamos que el BancoHipotecario Nacional ha concedido o acuerde por el sistema llamado desociedad de propiedad colectiva, podrán ser convertidos en préstamosindividuales, siempre que los interesados se ajusten al régimen de laLey 13.512 y cumplan los requisitos que a ese efecto establezca elBanco.

Art. 9º – Se inscribirán en el Registro de la Propiedad de la Capital Federal:1) Los títulos constitutivos o traslativos de dominio, sobre pisos o departamentos;2) Los títulos en que se constituyan, transfieran,reconozcan, modifiquen o extingan derechos de hipoteca, usufructo, uso,habitación, servidumbre o cualquier otro derecho real sobre ellos;3) Los actos o contratos en cuya virtud seadjudiquen pisos o departamentos o derechos reales, aun cuando sea conla obligación por parte del adjudicatario de transmitirlos a otro, oinvertir su importe en objetos determinados;4) Las sentencias ejecutoriadas que por herencia,prescripción u otra causa reconocieren adquirido el dominio o cualquierotro derecho real sobre pisos o departamentos;5) Los contratos de arrendamiento de pisos o departamentos por tiempo determinado, que exceda de un año;6) Las ejecutorias que dispongan el embargo dedepartamentos o pisos o que inhiban a una persona de la libredisposición de los mismos.

Art. 10. – Sin perjuicio de laaplicación de las disposiciones de la Ley 1893 Título XIV, en lo quefueren compatibles con el presente régimen, para las inscripciones quese señalan en el artículo anterior se aplicarán estrictamente o poranalogía las disposiciones que contienen los arts. 6, 7, 11, 14 al 17,35, 37 a 44, 46 a 56, 58, a 60, 65, 66, 68, 72, 73, 74, 75, 77, 89 a100, 102 a 111, 114 a 186, 190, 191, 193 a 207 del Reglamento delRegistro de la Propiedad, como así también las disposiciones delDecreto Nº104.961, del 4 de mayo de 1937.

Art. 11. – Toda inscripción deberá contener las siguientes enunciaciones:1º – Día y hora de presentación del título en el Registro;2º – Situación del edificio, calle, número, zona,designación numérica y superficie de la unidad y su proporción en laco-propiedad. (Inciso sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).3º – Valor, extensión, condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que se inscriba;4º – Naturaleza del acto que se inscriba y su fecha;5º – Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la inscripción;6º – Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona de quien proceda inmediatamente el derecho a inscribir;7º – Tomo y folio de la inscripción correspondiente al título transmitente;8º – (Inciso derogado por art. 3º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).9º – Constancia de haber solicitado los Certificados del Registro;10º – Designación de la Escribanía, Oficina o Archivo en que existe el título original;11º – Nombre y jurisdicción del funcionario, juez otribunal que haya expedido el testimonio o la ejecutoria u ordenado lainscripción;12º – Firma del encargado del Registro.

Art. 12. – Con los formularios deadquisición que presenten los escribanos juntamente con los testimoniosdel acto a inscribir y los originales de los oficios que por duplicadoremitan los jueces se confeccionarán los protocolos de "Registro dePropiedad Horizontal".Este registro se llevará abriendo uno particular acada piso o departamento. Se asentará por primera partida la primerainscripción, ligándose por notas marginales todas las posterioresinscripciones, anotaciones y cancelaciones relativas al mismo piso odepartamento.

Art. 13. – Las inscripciones dedominio de las distintas unidades que constituyen una finca, se ligaránla primera vez por notas a la inscripción de dominio de la Ley 1893.(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 14. – En las escrituras detrasmisión de dominio de cada unidad, se hará constar, cuandocorresponda la autorización de la Dirección General Impositiva.

Art. 15. – Los libros del dominio dela propiedad horizontal serán llevados para los inmuebles de la CapitalFederal, por Zona Norte y Zona Sud, según que los edificios esténsituados en la parte que se extiende al Norte de la línea media de lacalle Rivadavia o en la parte que se extiende al Sud de la referidalínea.En cuando a los inmuebles ubicados en los Territorios Nacionales, se abrirá un libro para cada Gobernación.

Art. 16. – Las inscripciones de cadapiso o departamento pertenecientes a un mismo "Edificio", llevaránigual número de orden que se denominará "número de Edificio".

Art. 17. – El formulario delReglamento de co-propiedad y Administración, sus eventualesmodificaciones y el plano del edificio a que se refiere el art. 4º,serán debidamente registrados.(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 18. – En el Registro de Hipotecassobre la Propiedad Horizontal se llevarán libros correspondientes a laZona Norte y Zona sud de la Capital Federal y además libros especialesde ambas zonas para las escrituras de hipotecas a favor del BancoHipotecario Nacional. También se abrirá un libro para cada Gobernación.

Art. 19. – Las referencias de hipotecas, embargos y demás restricciones al dominio, se anotarán al margen de la inscripción de cada unidad.(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 20. – Si en garantía de una mismaobligación, se grava con hipoteca varios pisos o departamentos, sedeberá presentar un formulario de inscripción por cada departamento.

Art. 21. – Cuando el reglamento decopropiedad y administración establezca determinadas condiciones parala transferencia del piso o departamento, el Registro observará ysuspenderá el trámite de la inscripción del documento correspondientehasta tanto se dé cumplimento a lo exigido por el aludido reglamento.

Art. 22. – En los testimonios yoficios judiciales que se presenten para su inscripción se haráconstar, además de los datos que prescribe la Ley 1893, los tomos,folios, números de orden de cada inscripción de la propiedadhorizontal, como así también del legajo especial.

Art. 23. – Todo documento que sepresente para su inscripción en el Registro de la Propiedad Horizontal,se asentará en los libros Diarios e Indice que se llevan actualmente,en los que se dejará constancia del tomo y folio correspondiente.

Art. 24. – Los escribanos de registrono autorizarán escrituras públicas de constitución o traspaso dedominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, si no sehubieses inscripto previamente el reglamento de copropiedad yadministración en el Registro de Propiedad, o no se lo presentase enese acto para ser inscripto simultáneamente con el título. Deberánasimismo exigir constancia de que el edificio ha sido asegurado contraincendio, conforme a lo establecido en el art. 11 de la Ley 13.512,como también de la autorización municipal que prevé el art. 27 de estedecreto.

Art. 25. – (Artículo derogado por art. 4º del Decreto Nº 7795/55 B.O. 11/1/1956).

Art. 26. – A los efectos del pago delimpuesto inmobiliario, en la valuación de cada piso o departamento iráincluida la parte proporcional del valor atribuido al terreno y a lascosas de propiedad común. La proporción entre esa valuación y la quecorresponde al conjunto del inmueble, permanecerá inalterable.Si en algún departamento o piso se realizasenmejoras o se agregasen detalles de ornamentación que justifiquen elaumento del impuesto una valuación adicional se establecerá porseparado para ese fin.

Art. 27. – Las autoridades municipalespodrán establecer los requisitos que deben reunir los edificios quehayan de someterse al régimen de la Ley 13.512 y expedir laspertinentes autorizaciones, las que, una vez otorgadas, no podránrevocarse.

Art. 28. – Las decisiones que tomeválidamente la mayoría de propietarios serán comunicadas a losinteresados ausentes por carta certificada.

Art. 29. – Apruébanse los modelos deformularios anexos al presente decreto los que, además de los recaudosque establece el art. 4º del Decreto Nº 104.961, deberán presentar unmargen de siete centímetros.(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.049/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Art. 30. – Publíquese, comuníquese, anótese, dése a la Dirección General del Registro Nacional y archívese. PERON – Belisario Gache Pirán.