Ley 19724

Ley De Prehorizontalidad

Actualizado 02 de Marzo de 2017 Prehorizontalidad
Ley De Prehorizontalidad

Normas que regulan la venta de inmuebles en propiedad horizontal. abrogacion del decreto-ley 9032/63.

Id norma: 189951 Tipo norma: Ley Numero boletin: 22462

Fecha boletin: 13/07/1972 Fecha sancion: 06/07/1972 Numero de norma 19724

Organismo (s)

Organismo origen: Poder Ejecutivo Nacional (P.E.N.) Ver Leyes Observaciones: ABROGADA POR EL ARTICULO 3° INCISO A) DE LA LEY 26.994, SUPLEMENTO B.O. 08/10/2014, PAGINA 1. VIGENCIA: 1° DE AGOSTO DE 2015, TEXTO SEGUN LEY N° 27.077 B.O. 19/12/2014

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Texto Original

Actualizado 02 de Marzo de 2017

LEY DE PREHORIZONTALIDAD

LEY N° 19.724

Bs. As. 6/7/72

En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 5° del Estatuto de la Revolución Argentina,

EL PRESIDENTE DE LA NACION ARGENTINA SANCIONA Y PROMULGA CON FUERZA DE LEY:

Afectación

Artículo 1°– Todo propietariode edificio construido o en construcción o de terreno destinado aconstruir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo atítulo oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacerconstar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar elinmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades portal régimen.

Constancias de la Escritura

Art. 2°– En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de:

a) Estado de ocupación del inmueble;

b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento;

c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación,en un plazo cierto, de un número determinado de ellas; dicho plazo nopodrá exceder de un (1) año ni el número de unidades ser superior alcincuenta (50) por ciento;

d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3° de esta ley.

Escritura de afectación: recaudos

Art. 3°– Al otorgarse laescritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar alescribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:

a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;

b) Plano de mensura debidamente aprobado;

c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;

d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante;

e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de laPropiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, delos cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, susrestricciones, así como que éste y su propietario no están afectadospor medidas cautelares.

La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real dehipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acreditadocumentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligacionesexigibles emergentes de la hipoteca.

Anotación en el Registro

Art. 4°– La escritura deafectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éstehará constar esa circunstancia en los certificados que expida.

Efectos

La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o paragravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo loscasos de retracción o desafectación a que se refieren los artículos 6°y 7°.

Enajenación del Inmueble

La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará losderechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos esténregistrados en la forma prevista en el artículo 12.

Testimonio de la Escritura de Afectación

Art. 5°– El adquirente puedesolicitar al escribano, a costa del propietario, copia simpleautenticada de la escritura de afectación, con certificación de laexistencia de los elementos mencionados en el artículo 3.

Retracción de la Afectación

Art. 6°– La desafectaciónprocederá en el supuesto previsto en el inciso c) del art. 2 Ver Texto, cuando se hubiere cumplido la condición. En tal caso, el propietariopodrá retractar la afectación mediante declaración que constará enescritura pública, otorgada dentro de los diez (10) días de expirado elplazo establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registronotarial, la que será anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.

A dicha escritura el escribano interviniente agregará certificadoexpedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte queno existen contratos registrados, o de que su número no alcanza almínimo previsto. También dejará constancia, en su caso, que han sidorestituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas oanticipo, con más un interés igual al fijado por el Banco de la NaciónArgentina para las operaciones normales de descuento.

Desafectación

Art. 7°– El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que:

a) Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación, no ha enajenado unidades;

b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados;

c) Transcurrido un (1) año de registrada la afectación, la obra nollegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad dereanudarla, siempre que medie justa causa.

En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar queestá debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo loque hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual alfijado por el Banco de la Nación Argentina para las operacionesnormales de descuento.

Publicidad de la Afectación

Art. 8°– El propietario debehacer constar la afectación del inmueble y su registración, número delregistro notarial y fecha en que se efectuó:

a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;

b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirirunidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedadhorizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicacionesperiodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión,proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros ocarteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquierotro procedimiento de difusión;

c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.

Condiciones de Publicidad de las Ofertas

Art. 9°– Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:

a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca aerror, o no indicar el precio total si se menciona una parte.

b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago;

c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación porterceras personas o instituciones de crédito que no hayan sidoefectivamente convenidos o acordados.

Deber de Exhibición

Art. 10– El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:

a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que seotorgó la escritura de afectación de los elementos enumerados en elartículo 3° y de las escrituras de hipoteca;

b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble;

c) La información relativa al desarrollo material de la obra;

d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios eimpuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho deexigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de nohallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumasque se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndose desu deuda hacia el vendedor.

Deber de Información

Art. 11– Todas las personas queintervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, estánobligadas respecto de terceros a precisar:

a) Carácter en que actúen;

b) Identidad del propietario del inmueble;

c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten.

Registro de los Contratos

Art. 12– El propietario deberegistrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registrode la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmuebleafectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede,en cualquier tiempo, registrar el contrato.

Preferencia de los Contratos Registrados

Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra eladquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de noser oponibles a terceros.

La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado esinoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contratodebidamente registrado.

Especificaciones de los Instrumentos

Art. 13– Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener:

a) Los siguientes datos de las partes:

I.- Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre,domicilio, estado civil, nacionalidad y número de documento deidentidad;

II.- Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social odenominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad,su inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuereexigible, y la representación de quienes comparecieren por ella.

En cualesquiera de los dos casos cuando invocare mandato o representación, debe dejarse constancia del documento que lo pruebe;

b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripción;

c) Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de queen poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente;

d) La individualización y características de la unidad enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella;

e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas,el número de ellas y si son documentadas total o parcialmente enpagarés u otros títulos de crédito;

f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietariohubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble;

g) El plazo y condiciones en que se otorgará la posesión;

h) En su caso, la condición prevista en el inciso c) del artículo 2°.

Redacción de los Contratos

Art. 14– Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legibles.

Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad,facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacióno intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones acargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultadesde oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de lajurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incisosf) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son expresamenteaceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada por éste.

Precio Reajustable

Art. 15– Todo supuesto deprecio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusulaespecial de la que resulte con toda claridad los criterios aplicables.Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a lavoluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculadosa ellos, aunque actúen en calidad de árbitros.

Responsabilidad

Art. 16– Todos losintervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidariae ilimitadamente responsables por la restitución de las señas oanticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.

Cesión del Contrato

Art. 17– La transferencia delos derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de untercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con elpropietario, mientras éste no dé su conformidad y la transferencia hayasido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.

La registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario.

Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 12.

Rescisión o Resolución

Art. 18– La resolución orescisión del contrato debe anotarse en el Registro de la PropiedadInmueble. La omisión de dicho acto importa para el propietario laprohibición de disponer de la unidad.

Hipoteca del inmueble afectado

Art. 19– Para gravar conderecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debesuministrar al eventual acreedor hipotecario:

a) El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si laobra se realiza por administración, el costo a cargo de los adquirentesde unidades y el estimativo de la parte que faltare realizar;

b) Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble;

c) Constancia de que los adquirentes están fehacientemente notificadosdel propósito de hipotecar el inmueble, del monto y demás modalidadesde la obligación a garantizar.

Estos extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real de hipoteca.

Constitución de Hipoteca no prevista en los contratos

Art. 20– La constitución dederecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicación oenajenación, no puede efectuarse si media oposición de adquirentescuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble.Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmenteautorización para constituir derecho real de hipoteca en favor depersona determinada si acreditara justa causa.

El juicio tramitará por vía sumarísima.

Ineficacia

Art. 21– Los derechos realesconstituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción alo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes.

Créditos Hipotecarios: Derecho de los Adquirentes

Art. 22– Los adquirentes tienenderecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario lesproporcionen información detallada por escrito sobre el cumplimiento desus obligaciones recíprocas.

Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedorhipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad encaso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedarásubrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación quecorrespondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la sumapagada, la que podrá compensar con la que debiere al propietario.

En caso de ejecución, la misma no comprenderá las unidades cuyosadquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el párrafoanterior.

Cancelaciones Parciales

Art. 23– Al escriturarse cadaunidad, el o los acreedores hipotecarios están obligados a otorgarcancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten alinmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previopago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda adicha unidad, quedando ésta liberada de ese gravamen.

A los efectos de la determinación de las partes proporcionales quecorrespondan, se tendrán en cuenta los porcentuales establecidos en elproyecto de subdivisión.

Ejecución

Art. 24– En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas:

a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes concontratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación delbien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste,el precio obtenido, y todos los gastos que aquél hubiera efectivamenteabonado, con más un interés igual al fijado por el Banco de la NaciónArgentina para las operaciones normales de descuento.

b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, losadquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a laadjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al estadodel bien. A estos efectos se practicará tasación especial por perito.

En ningún caso puede disponerse la venta judicial de inmueblesafectados, sin previa notificación a los adquirentes con contratosdebidamente registrados.

Administrador Provisorio

Art. 25– Terminada laconstrucción y aunque no medie tradición, el propietario convocará alos adquirentes con contratos debidamente registrados a una asambleadentro de los treinta (30) días de concluida aquélla, a fin de designaradministrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. Lamayoría se determinará según los porcentuales asignados a lasrespectivas unidades en el proyecto de subdivisión.

Expensas Comunes

Art. 26– Las expensas comunesse distribuirán de acuerdo con los porcentuales establecidos en elproyecto de reglamento de copropiedad y administración.

Intervención Judicial

Art. 27– A petición de losadquirentes de unidades que representen, por lo menos, el quince porciento (15%) del valor total conforme los porcentuales, el juez puede,si resultaren graves irregularidades, y previo trámite sumario,designar en la administración de la obra a un interventor, a fin decontrolar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolución seráapelable al solo efecto devolutivo.

Aplicación Provisoria del Reglamento de Copropiedad

Art. 28– Mientras no seconstituya definitivamente el consorcio, se aplicarán en cuanto seancompatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento decopropiedad y administración previsto en el artículo 3°, inciso e).

Obras por Administración

Art. 29– Cuando la obra serealice por administración, siendo el costo a cargo de los adquirentesde unidades, serán aplicables, además de las disposiciones generales deesta ley, las contenidas en los artículos 15, último párrafo, 31 y 32.

Administrador: Funciones

Deberá designarse administrador en la forma prevista en el artículo 25,quien tendrá las obligaciones establecidas en el artículo 10  ydeberá llevar la contabilidad de la obra. Si se hubieren enajenadounidades cuyos porcentuales representen el cincuenta por ciento (50%),el administrador podrá ser removido por mayoría estimada conforme adichos porcentuales.

Obras por Administración: Paralización

Art. 30– Si la obra separalizare durante más de seis (6) meses con imposibilidad decontinuarse, por causas imputables al propietario, no estando éste enquiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicacióndel inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraídas porel propietario a los fines de la ejecución de la obra. La adjudicaciónse sustanciará por la vía del proceso sumario.

Obras por Administración: Rescisión del Contrato con el Constructor

Art. 31– Si por causa imputableal constructor la obra se paraliza, el administrador o un número deadquirentes de unidades que representen el diez por ciento (10%) delvalor inmueble pueden promover la rescisión del contrato con aquél. Ladecisión se tomará por mayoría absoluta de adquirentes, calculada sobreel valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo dispuesto en elart. 1204 del Código Civil.

Penalidades

Art. 32– Será reprimido conpresión de un (1) mes a dos (2) años quien a sabiendas infrinja lodispuesto en los artículos 1°, 2°, 3°, 6° última parte, 8° incisos b) yc), 9°, 10, 11 y 19.

Al que infrinja, a sabiendas o culposamente, lo dispuesto en losartículos 8° inciso a) y 25, se le impondrá multa de tres mil pesos($3.000) a diez mil pesos ($10.000).

Se impondrá la misma pena de multa a todo aquél que infrinja culposamente lo dispuesto en los incisos b) y c) del artículo 8°.

Falsedad Documental

Art. 33– Será reprimido con laspenas establecidas en el artículo 293 del Código Penal, el queinsertare o hiciere insertar en alguno de los documentos mencionados enlos artículos 1°, 3°, 5° y 19 de esta ley, declaraciones falsas ohiciere falsamente los mismos, en todo o en parte, o adulterare unoverdadero.

Disposiciones de aplicación transitoria

Art. 34– Hasta tanto losRegistros de la Propiedad Inmueble correspondientes a la jurisdicciónde los inmuebles que quedan sometidos al régimen de la presente leyestén en condiciones de efectuar la registración a que se refiere elartículo 12, lo que no podrá exceder del 1 de febrero de 1973, loscontratos de adquisición que se celebren serán puestos en conocimientodel escribano a cargo del Registro Notarial donde se haya otorgado laescritura de afectación.

En el supuesto del artículo 18, la rescisión o resolución debe serregistrada en el Registro Notarial interviniente. En el caso delartículo 19, inc. b), debe suministrarse nómina de los adquirentescuyos contratos se encuentren registrados en el protocolo.

En el caso del artículo 24, el privilegio que se confiere lo serárespecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados enel protocolo.

Si el propietario revoca la designación de escribano efectuada para elotorgamiento de la escritura de afectación, debe hacer constar la nuevadesignación juntamente con la originaria, en todos los elementos yactos detallados en el presente artículo y notificarla fehacientementea los adquirentes cuyos boletos hayan sido registrados.

Obligaciones del Escribano

Art. 35– En los casos de aplicación del artículo 34, el escribano está obligado a:

a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisición. Lamisma surtirá los efectos que por esta ley se atribuyen a laregistración de los contratos en los Registros de la Propiedad Inmueble;

b) En el caso del artículo 6, último párrafo, el escribanointerviniente dejará constancia fehaciente de la inexistencia decontratos registrados o de que su número no alcanza al mínimo previsto;

c) En el caso del artículo 10, inciso b), expedir detalle certificadode las unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripción en elprotocolo.

Penalidades

Será reprimido con prisión de un (1) mes a dos (2) años quien asabiendas infrinja lo dispuesto en los incisos a) y b) de esteartículo.-

Ingreso de Documentos a los Registros

Art. 36– A partir de la fechaen que los Registros de la Propiedad Inmueble estén en condiciones decumplir las funciones atribuidas por esta ley, los escribanos deberáningresar en aquéllos los contratos que hubiesen registrado dentro delos plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones.

Derogación

Art. 37– Derógase el Decreto-Ley 9032/1963 .

Art. 38– Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.

LANUSSECarlos A. ReyCarlos G.N. CodaArturo Mor Roig

Páginas externas

Información Legislativa y Documental
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