Ley 13512

Texto Original

Ley 13512

PROPIEDAD HORIZONTAL

.- Incorpora al Código Civil el Régimen de laPropiedad Horizontal -

Sanción: 30/09/1948.

Bs. As. 13/10/1948

B.O.: 18/10/1948

Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintosdepartamentos de un mismo piso o departamentos de un edificiode una sola planta, que sean independientes y que tengan salidaa la vía pública directamente o por un pasaje comúnpodrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdoa las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puedepertenecer en condominio a más de una persona.

Art. 2° - Cada propietario será dueñoexclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terrenoy sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensablespara mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertasde entrada, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción,agua caliente o fría, refrigeración, etc.;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y engeneral todos los artefactos o instalaciones existentes para serviciosde beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácterde comunes, salvo convención en contrario.

Art. 3°- Cada propietario podrá usar de losbienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringirel legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, seráproporcional al valor del departamento o piso de su propiedad,el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defectopor el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribuciónfiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparablesdel dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. Enla transferencia, gravamen o embargo de un departamento o pisose entenderán comprendidos esos derechos, y no podránefectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamentedel piso o departamento a que accedan.

Art. 4°- Cada propietario puede, sin necesidad deconsentimiento de los demás, enajenar el piso o departamentoque le pertenece, o constituir derechos reales o personalessobre el mismo.

Art. 5° - Cada propietario atenderá los gastosde conservación y reparación de su propio piso odepartamento estando prohibida toda innovación o modificaciónque pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar lasparedes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a lasdel conjunto.

Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupantede los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbreso a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedady administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidadde los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridaddel inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudicialespara el edificio.

Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevarnuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento delos propietarios de los otros departamentos o pisos al de la plantabaja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquenla solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarsesin la autorización de todos los propietarios.

Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporciónal valor de sus pisos o departamentos, salvo convenciónen contrario, las expensas de administración y reparaciónde las partes y bienes comunes del edificio, indispensables paramantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidady decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuiral pago de las primas de seguro del edificio común y alas expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partesy bienes comunes por resolución de los propietarios, enmira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodoo de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren,a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrariasal reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez,salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior ointerior del edificio, pueden ser objeto de reclamaciónformulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámitecorrespondiente al interdicto de obra nueva, pero la resoluciónde la mayoría no será por eso suspendida sin unaexpresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administradory no mediando oposición de los demás, previamenteadvertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservacióno reparación de partes o bienes comunes con derecho a serreembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietariosrealizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenarlos requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso enla medida en que resultaren útiles. En su caso, podráordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuira las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bieneso servicios comunes ni por abandono del piso o departamento quele pertenece.

Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios,deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedady administración por acto de escritura pública quese inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dichoreglamento solo podrá modificarse por resoluciónde los propietarios, mediante una mayoría no menor de dostercios. Esta modificación deberá tambiénconsignarse en escritura pública e inscribirse en el Registrode la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a lossiguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios,que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendráfacultades, para administrar las cosas de aprovechamiento comúny proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesariospara tal fin. Dicho representante podrá elegir el personalde servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representantey la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso,el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de lospropietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en casonecesario, la persona que presidirá la reunión,las mayorías necesarias para modificar el reglamento yadoptar otras resoluciones, no tratándose de los casosen que en esta ley se exige una mayoría especial.

Art. 10. - Los asuntos de interés común queno se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidasal representante de los condominios, serán resueltos, previadeliberación de los propietarios, por mayoría devotos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamentoy, en su defecto, se presumirá que cada propietario tieneun voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario,se unificará la representación. Cuando no fuere posiblelograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios,se solicitará al juez que convoque a la reunión,que se llevará a cabo en presencia suya y quedaráautorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolveren forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audienciay deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmentecorresponda a fin de escucharlos.

Art. 11. -El representante de los propietarios actuaráen todas las gestiones ante las autoridades administrativas decualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.

Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

Art. 12. - En caso de destrucción total o parcialde más de dos terceras partes del valor, cualquiera delos propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales.Si la mayoría no lo resolviera así, podrárecurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fueremenor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuira la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarsea ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, segúnvaluación judicial.

Art. 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejorasse cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efectose practicarán las valuaciones en forma individual, computándosea la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

Art. 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobreel que se asienta el edificio de distintos propietarios, si lahipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidadde todos los propietarios. Cada piso o departamento podráhipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos,por voluntad de todos los propietarios.

Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquierade los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°,el representante o los propietarios afectados formularan la denunciacorrespondiente ante el juez competente y acreditada en juiciosumarísino la transgresión, se impondrá alculpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficiodel Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesariaspara que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamientodel domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractorfuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojadoen caso de reincidencia. La acción respectiva podráser ejercida por el representante de los propietarios o por elpropietario afectado.

La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio dela acción civil resarcitoria que competa al propietarioo propietarios afectados.

Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoríaque represente más de la mitad del valor podrá resolverla demolición y venta del terreno y materiales. Si resolvierala reconstrucción, la minoría no podrá serobligada a contribuir a ella, pero la mayoría podráadquirir la parte de los disconformes, según valuaciónjudicial.

Art. 17. - La obligación que tienen los propietariosde contribuir al pago de las expensas y primas de seguro totaldel edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisoso departamentos en la extensión del art. 3266 del Códigocivil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición;y el crédito respectivo goza del privilegio y derechosprevistos en los arts. 3901 y 2686 del Código civil.

Art. 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogadoslos arts. 2617, 2685 "in fine" y 2693 del Códigocivil, así como toda otra disposición que se opongaa lo estatuido en esta ley.

Art. 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendolos requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedadde los títulos a que la misma se refiere, forma de identificaciónde los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etc.

Art. 20. - Comuníquese, etc .

Decreto 31815

Bs. As. 13/10/1948

B.O.: 18/10/1948

POR TANTO:

Téngase por Ley de la Nación, cúmplase, comuníquese,publíquese, dése a la Dirección General delRegistro Nacional y archívese. - PERON - Belisario GachePirán.-